ঘরে বসে
জমির নামজারি ও মিউটেশন করুন

বাংলাদেশে জমির নামজারি বা মিউটেশনের আবেদন কেন্দ্রীয়ভাবে অনলাইন পোর্টালে জমা দেওয়া হলেও, প্রকৃত যাচাই, শুনানি ও অনুমোদনের দায়িত্ব পালন করে এলাকাভিত্তিক সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা সংক্ষেপে এসি ল্যান্ড অফিস।

বারিধারার প্রশাসনিক পরিচিতি:

• রাজস্ব সার্কেল: সহকারী কমিশনার (ভূমি), গুলশান রাজস্ব সার্কেল, ঢাকা
• থানা: গুলশান থানা
• পোস্টাল কোড: ১২১২ (বারিধারা ডিপ্লোম্যাটিক জোন)
• সিটি কর্পোরেশন: ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশন (DNCC), ওয়ার্ড নং ১৮
• সংলগ্ন এলাকা: গুলশান, নিকেতন, বসুন্ধরা, বাড্ডা

আবেদন জমা দেওয়ার সময় জমির অবস্থান অনুযায়ী সঠিক মৌজা ও সার্কেল নির্বাচন করা আবশ্যক। পরামর্শ নিতে যোগাযোগ করুন।

নামজারি হলো সরকারি ভূমি রেকর্ডে (খতিয়ানে) পূর্ববর্তী মালিকের নাম বাদ দিয়ে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করার প্রশাসনিক প্রক্রিয়া। এটি ক্রয়, উত্তরাধিকার, দান (হেবা), বিনিময়, আদালতের ডিক্রি বা নিলামের মাধ্যমে মালিকানা বদল হলে করতে হয়।

• দলিল রেজিস্ট্রেশন: সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সম্পন্ন হয়, এতে শুধু হস্তান্তর চুক্তি আইনগতভাবে নথিভুক্ত হয়
• নামজারি/মিউটেশন: এসি ল্যান্ড অফিসে সম্পন্ন হয়, এতে সরকারি রাজস্ব খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম তোলা হয়
• কেন আলাদা: দলিল রেজিস্ট্রেশন করলেই খতিয়ানে নাম স্বয়ংক্রিয়ভাবে পরিবর্তিত হয় না — নামজারি পৃথকভাবে করতে হয়

দুটি ধাপই সম্পন্ন না হলে জমির মালিকানা সরকারি রেকর্ডে অসম্পূর্ণ থেকে যায়। পুরো প্রক্রিয়ায় আমাদের সহায়তা নিন।

বারিধারার জমির মালিকরা ঘরে বসেই ভূমি মন্ত্রণালয়ের পোর্টালে নামজারির আবেদন করতে পারেন। সম্পূর্ণ প্রক্রিয়া:

• ধাপ ১ – নাগরিক নিবন্ধন: land.gov.bd-এ NID ও মোবাইল নম্বর দিয়ে অ্যাকাউন্ট খুলুন
• ধাপ ২ – আবেদন ফরম পূরণ: বিভাগ, জেলা, উপজেলা ও মৌজা নির্বাচন করে মালিকানার উৎস (ক্রয়/ওয়ারিশ/দান/ডিক্রি) উল্লেখ করুন
• ধাপ ৩ – জমির তথ্য প্রদান: সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান ও দাগ নম্বর টাইপ করুন
• ধাপ ৪ – কাগজপত্র আপলোড: দলিল/ওয়ারিশ সনদ, খতিয়ান, খাজনার রশিদ ইত্যাদির স্ক্যান কপি jpg, png বা pdf ফরম্যাটে যুক্ত করুন
• ধাপ ৫ – আবেদন ফি পরিশোধ: কোর্ট ফি ২০ টাকা ও নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা অনলাইনে দিন
• ধাপ ৬ – শুনানি ও অনুমোদন: এসি ল্যান্ড অফিস শুনানি শেষে আবেদন অনুমোদন করলে রেকর্ড সংশোধন ও খতিয়ান সরবরাহ ফি পরিশোধ করে ডিজিটাল খতিয়ান ও DCR সংগ্রহ করুন

সঠিক কাগজপত্র থাকলে নির্ধারিত সময়সীমার মধ্যে নামজারি সম্পন্ন হয়। আমাদের টিম সম্পূর্ণ প্রক্রিয়া পরিচালনা করে।

মালিকানা পরিবর্তনের উৎস অনুযায়ী নামজারি প্রধানত দুই ভাগে বিভক্ত:

• ওয়ারিশ নামজারি: মূল মালিকের মৃত্যুর পর উত্তরাধিকার সূত্রে জমি ওয়ারিশদের নামে স্থানান্তরের জন্য — ওয়ারিশ সনদ ও মৃত্যু সনদ প্রয়োজন
• হস্তান্তর নামজারি: ক্রয়-বিক্রয়, দান (হেবা), বিনিময় বা আদালতের ডিক্রির মাধ্যমে মালিকানা পরিবর্তনের জন্য — রেজিস্ট্রিকৃত দলিল প্রয়োজন
• উভয় ক্ষেত্রে: আবেদন একই কেন্দ্রীয় পোর্টালে করা হয়, তবে সংযুক্ত কাগজপত্র ও যাচাইয়ের ধরন ভিন্ন হয়

আপনার ক্ষেত্রে কোন ধরনের আবেদন প্রযোজ্য তা নির্ধারণে আমাদের সাহায্য নিন।

মালিকানার উৎসভেদে কিছু পার্থক্য থাকলেও সাধারণভাবে যা প্রয়োজন:

• আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্র (NID)
• মালিকানা অর্জনের মূল দলিল বা ওয়ারিশ সনদের স্ক্যান কপি, দলিল নম্বর, তারিখ ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নামসহ
• সর্বশেষ জরিপের (RS/BS/সিটি জরিপ) খতিয়ানের কপি
• হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধের দাখিলা
• প্রয়োজনে মৌজা ম্যাপ ও বায়া দলিলের ধারাবাহিকতা
• প্রতিনিধির মাধ্যমে আবেদনের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রিকৃত পাওয়ার অব অ্যাটর্নি

অসম্পূর্ণ বা অস্পষ্ট স্ক্যান কপি আবেদন বিলম্বের একটি প্রধান কারণ। আমাদের টিম সব কাগজ প্রস্তুত ও যাচাই করে দেয়।

উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পরিবর্তনের আবেদনে সাধারণ কাগজপত্রের পাশাপাশি লাগে:

• মৃত্যু সনদ: মূল মালিকের মৃত্যুর প্রমাণপত্র
• ওয়ারিশ সনদ: সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন পরিষদ, পৌরসভা বা সিটি কর্পোরেশনের ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কার্যালয় থেকে ইস্যুকৃত
• ওয়ারিশদের NID: সকল ওয়ারিশের জাতীয় পরিচয়পত্রের কপি
• নাদাবি পত্র (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে): একজন ওয়ারিশের নামে নামজারি করতে চাইলে অন্য ওয়ারিশদের অনাপত্তিপত্র

একাধিক ওয়ারিশ থাকলে নথিপত্র মিলিয়ে প্রস্তুত করা জটিল হতে পারে। ওয়ারিশ নামজারিতে আমাদের অভিজ্ঞ টিমের সাহায্য নিন।

নামজারি সংক্রান্ত সকল কার্যক্রম ভূমি মন্ত্রণালয়ের কেন্দ্রীয় ডিজিটাল প্ল্যাটফর্মে পরিচালিত হয়:

• আবেদনের জন্য: land.gov.bd ওয়েবসাইটের নাগরিক কর্নার থেকে "ই-নামজারি" অপশনে গিয়ে আবেদন করা যায়
• স্ট্যাটাস যাচাইয়ের জন্য: mutation.land.gov.bd-এ আবেদন আইডি দিয়ে সরাসরি ট্র্যাকিং করা যায়
• নিবন্ধন: প্রথমবার ব্যবহারের আগে NID ও মোবাইল নম্বর দিয়ে নাগরিক অ্যাকাউন্ট তৈরি করতে হয়

সঠিক পোর্টালে সঠিকভাবে আবেদন দাখিলে আমরা সহায়তা করি।

নামজারির সরকারি ফি দুটি পর্যায়ে অনলাইনে পরিশোধ করতে হয়, মোট ১,১৭০ টাকা:

• আবেদন দাখিলের সময়: কোর্ট ফি ২০ টাকা + নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা = ৭০ টাকা
• আবেদন অনুমোদনের পর: রেকর্ড সংশোধন ফি ১,০০০ টাকা + খতিয়ান সরবরাহ ফি ১০০ টাকা = ১,১০০ টাকা
• সর্বমোট সরকারি ফি: ৭০ + ১,১০০ = ১,১৭০ টাকা

এটি শুধুমাত্র নামজারির সরকারি ফি — দলিল রেজিস্ট্রেশনের স্ট্যাম্প ডিউটি ও আইনজীবীর সার্ভিস চার্জ এর বাইরে। সর্বশেষ ফি শিডিউল land.gov.bd পোর্টালে দেখা যায়। সঠিক হিসাব জানতে আমাদের পরামর্শ নিন।

সময়সীমা কাগজপত্রের সম্পূর্ণতা ও আবেদনের জটিলতার উপর নির্ভর করে:

• স্বাভাবিক সময়সীমা: সম্পূর্ণ ও নির্ভুল আবেদনের ক্ষেত্রে সাধারণত ২৮ কার্যদিবসের মধ্যে নিষ্পত্তি হওয়ার নিয়ম
• জটিল ক্ষেত্রে: অতিরিক্ত যাচাই বা একাধিক ওয়ারিশ থাকলে সময়সীমা সর্বোচ্চ ৪৫ দিন পর্যন্ত বাড়তে পারে
• মহানগর এলাকায়: ঢাকার মতো ঘনবসতিপূর্ণ এলাকায় কাগজপত্র যাচাই ও শুনানির চাপের কারণে কখনো কখনো প্রক্রিয়া তুলনামূলক বেশি সময় নিতে পারে

সম্পূর্ণ ও সুসংগঠিত কাগজপত্র দাখিল করলে দ্রুত নিষ্পত্তির সম্ভাবনা বাড়ে। আমরা সময়মতো সম্পন্নে সহায়তা করি।

আবেদন যাচাইয়ের পর এসি ল্যান্ড অফিস একটি শুনানির তারিখ নির্ধারণ করে:

• নোটিফিকেশন: শুনানির তারিখ এসএমএস ও পোর্টালের মাধ্যমে আবেদনকারীকে জানানো হয়
• প্রতিবেশী/পক্ষকে নোটিশ: আপত্তি থাকলে জানানোর সুযোগ দিতে সংশ্লিষ্ট পক্ষদেরও নোটিশ জারি করা হয়
• সশরীরে উপস্থিতি: নির্ধারিত দিনে মূল কাগজপত্রসহ এসি ল্যান্ড অফিসে উপস্থিত থাকতে হয়
• অনলাইন শুনানির অনুরোধ: আবেদনকালে অনলাইনে শুনানির জন্য অনুরোধ করার সুযোগ থাকে, যা ভ্রমণ ও সময় সাশ্রয় করে

শুনানিতে সঠিকভাবে উপস্থাপনার জন্য আমাদের প্রতিনিধি সহায়তা করতে পারে।

DCR অর্থ Duplicate Carbon Receipt — নামজারি অনুমোদনের পর রেকর্ড সংশোধন ও খতিয়ান সরবরাহ ফি পরিশোধের প্রমাণ হিসেবে ইস্যুকৃত একটি সরকারি রসিদ।

• DCR: ফি পরিশোধের রসিদ, যা মিউটেশন খতিয়ান ইস্যুর ভিত্তি হিসেবে কাজ করে
• মিউটেশন খতিয়ান/পর্চা: নতুন মালিকের নামসহ হালনাগাদকৃত সরকারি জমির রেকর্ড
• ডিজিটাল সুবিধা: বর্তমানে উভয় নথিই QR কোডসহ পোর্টাল থেকে ডিজিটালি ডাউনলোডযোগ্য

এই দুটি নথি ভবিষ্যতে জমি সংক্রান্ত যেকোনো লেনদেনে প্রয়োজন হবে, তাই সংরক্ষণ করা জরুরি। নথি সংগ্রহে সহায়তার জন্য যোগাযোগ করুন।

বাংলাদেশে এ পর্যন্ত পরিচালিত বড় ভূমি জরিপগুলো সময়ক্রম অনুযায়ী আলাদা:

• CS (Cadastral Survey): ব্রিটিশ আমলে পরিচালিত প্রথম জরিপ, যা এখনো ভিত্তি রেকর্ড হিসেবে বিবেচিত হয়
• SA খতিয়ান: জমিদারি প্রথা বিলুপ্তির পর পরিচালিত জরিপ
• RS (Revisional Survey): CS ও SA-এর ভুল সংশোধনে পরিচালিত পরবর্তী জরিপ, যা মালিকানা বিরোধে অধিক নির্ভরযোগ্য বলে বিবেচিত
• BS/সিটি জরিপ (City Survey): বর্তমানে চলমান ডিজিটাল জরিপ, যা ঢাকার মতো মহানগর এলাকায় পর্যায়ক্রমে সম্পন্ন হচ্ছে

নামজারি আবেদনে সবসময় সর্বশেষ অনুমোদিত জরিপের খতিয়ান অনুযায়ী তথ্য দেওয়া উচিত। আপনার জমির খতিয়ানের ধরন যাচাইয়ে আমাদের সাহায্য নিন।

আবেদনের অগ্রগতি ঘরে বসেই কয়েকটি ধাপে যাচাই করা যায়:

• mutation.land.gov.bd বা land.gov.bd-এ প্রবেশ করুন
• বিভাগ নির্বাচন করুন
• আবেদন আইডি নম্বর এবং NID বা মোবাইল নম্বর দিন
• ক্যাপচা পূরণ করে স্ট্যাটাস দেখুন

আবেদন আইডি হারিয়ে গেলে NID নম্বর দিয়েও খোঁজা সম্ভব। অসমাপ্ত বা শুনানির অপেক্ষায় থাকা আবেদন নিয়মিত মনিটর করতে আমাদের সহায়তা নিন।

আবেদন নামঞ্জুর হলে হতাশ হওয়ার প্রয়োজন নেই — আইনি প্রতিকারের সুযোগ রয়েছে:

• প্রথম আপীল: নির্দিষ্ট সময়সীমার মধ্যে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব)-এর কাছে আপীল করা যায়
• দ্বিতীয় ধাপ: সন্তুষ্ট না হলে বিভাগীয় কমিশনারের কাছে আপীল/রিভিশনের সুযোগ থাকে
• সর্বশেষ ধাপ: ভূমি আপীল বোর্ডে চূড়ান্ত প্রতিকার চাওয়া যায়
• সময়সীমা গুরুত্বপূর্ণ: প্রতিটি ধাপে আপীলের জন্য নির্দিষ্ট সময়সীমা মেনে চলা আবশ্যক

নামঞ্জুরের কারণ বিশ্লেষণ করে সঠিক পদক্ষেপ নিতে আইনি পরামর্শ নিন।

নামজারি অনুমোদনের পর নতুন মালিকের নামে বার্ষিক ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের ব্যবস্থা করতে হয়:

• হোল্ডিং রেজিস্ট্রেশন: ldtax.gov.bd-এ NID, মোবাইল নম্বর ও মিউটেশন খতিয়ানের তথ্য দিয়ে নিবন্ধন করুন
• অনলাইন পরিশোধ: হোল্ডিং নম্বর পাওয়ার পর মোবাইল ব্যাংকিং বা অনলাইন পেমেন্টের মাধ্যমে খাজনা দেওয়া যায়
• দাখিলা সংরক্ষণ: পরিশোধের পর ডিজিটাল দাখিলা (রশিদ) ডাউনলোড করে সংরক্ষণ করুন
• গুরুত্ব: নিয়মিত খাজনার দাখিলা ভবিষ্যতে মালিকানা প্রমাণে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে

হোল্ডিং রেজিস্ট্রেশন ও খাজনা ব্যবস্থাপনায় আমাদের সহায়তা নিন।

বারিধারা একটি সুপরিচিত আবাসিক ও কূটনৈতিক এলাকা, যা গুলশান, নিকেতন ও বসুন্ধরার সংলগ্ন। আবেদনের সময় কিছু বিষয় খেয়াল রাখা জরুরি:

• সঠিক মৌজা নির্বাচন: সংলগ্ন এলাকার সীমানা কাছাকাছি হওয়ায় আবেদনে ভুল মৌজা নির্বাচনের ঝুঁকি থাকে
• সিটি জরিপের আওতা: ঢাকা মহানগরীর অনেক এলাকার মতো বারিধারা সংলগ্ন অংশও সিটি জরিপ (BS)-এর আওতাভুক্ত হচ্ছে, তাই সর্বশেষ অনুমোদিত খতিয়ান অনুযায়ী আবেদন করা উচিত
• পোস্টাল কোড মিল: ঠিকানায় ১২১২ পোস্টাল কোড সঠিকভাবে উল্লেখ করতে হবে
• একই ঠিকানা একাধিক জায়গায়: জমির ঠিকানা নামজারি খতিয়ান, খাজনার দাখিলা ও DNCC রেকর্ডে সামঞ্জস্যপূর্ণ থাকা উচিত

ঠিকানা ও মৌজা সংক্রান্ত জটিলতা এড়াতে আমাদের সাথে যোগাযোগ করুন।

সরকারি ফি নির্দিষ্ট হলেও পেশাদার সহায়তার খরচ জমির জটিলতার ওপর নির্ভর করে ভিন্ন হতে পারে:

• সাধারণ হস্তান্তর নামজারি: তুলনামূলক সহজ ও কম সময়সাপেক্ষ, তাই সার্ভিস চার্জও কম
• একাধিক ওয়ারিশসহ আবেদন: অতিরিক্ত যাচাই ও সমন্বয়ের প্রয়োজনে চার্জ বেশি হতে পারে
• সরকারি ফি নির্দিষ্ট: নামজারির মোট সরকারি ফি ১,১৭০ টাকার বেশি কেউ দাবি করলে তা গ্রহণযোগ্য নয়
• অভিযোগ জানানোর সুযোগ: কোনো কর্মকর্তা অতিরিক্ত অর্থ দাবি করলে ঊর্ধ্বতন কর্তৃপক্ষ বা সংশ্লিষ্ট দপ্তরে অভিযোগ করা যায়

সতর্কতা: অস্বাভাবিক কম সময়ে "গ্যারান্টিড" নামজারির প্রতিশ্রুতি থেকে সতর্ক থাকুন। আমরা স্বচ্ছ ও প্রতিযোগিতামূলক মূল্যে সেবা দিই।

বারিধারা ও আশপাশের এলাকায় অনেক জমির মালিক বা ওয়ারিশ প্রবাসে অবস্থান করেন। এক্ষেত্রে:

• পাওয়ার অব অ্যাটর্নি: বাংলাদেশ দূতাবাস/হাইকমিশন দ্বারা সত্যায়িত ও বাংলাদেশে রেজিস্ট্রিকৃত আম-মোক্তারনামার মাধ্যমে দেশে অবস্থানরত প্রতিনিধি আবেদন ও শুনানিতে অংশ নিতে পারেন
• আপলোড বাধ্যতামূলক: পাওয়ার অব অ্যাটর্নির স্ক্যান কপি আবেদনের সাথে অবশ্যই যুক্ত করতে হয়
• প্রতিনিধির দায়িত্ব: শুনানিতে উপস্থিতি ও পরবর্তী DCR-খতিয়ান সংগ্রহ প্রতিনিধির মাধ্যমে সম্পন্ন করা যায়

প্রবাসী মালিকদের পক্ষে সম্পূর্ণ প্রক্রিয়া পরিচালনায় আমাদের সাহায্য নিন।

অনেকেই মনে করেন দলিল রেজিস্ট্রি হলেই মালিকানা সম্পূর্ণ হয়ে যায় — বাস্তবে নামজারি ছাড়া এই মালিকানা সরকারি রেকর্ডে অসম্পূর্ণ থেকে যায়:

• খাজনা পরিশোধে জটিলতা: পুরনো মালিকের নামে খতিয়ান থাকলে নতুন মালিকের নামে খাজনা দেওয়া যায় না
• ব্যাংক ঋণ/বন্ধক: নামজারি ছাড়া ব্যাংক সাধারণত জমি বন্ধক রেখে ঋণ দিতে রাজি হয় না
• পুনরায় বিক্রয়ে বাধা: ভবিষ্যতে জমি বিক্রি করতে চাইলে ক্রেতা হালনাগাদ খতিয়ান দাবি করেন
• বিরোধ নিষ্পত্তিতে অসুবিধা: মালিকানা বিরোধ দেখা দিলে হালনাগাদ খতিয়ান না থাকলে আদালতে প্রমাণ উপস্থাপন কঠিন হয়

তাই দলিল রেজিস্ট্রেশনের পরপরই নামজারি সম্পন্ন করা উচিত। নামজারি সম্পন্ন করতে আজই যোগাযোগ করুন।

নামজারি খতিয়ান ও DCR হাতে পাওয়ার পর কিছু গুরুত্বপূর্ণ কাজ বাকি থাকে:

• নথি সংরক্ষণ: DCR ও মিউটেশন খতিয়ানের ডিজিটাল ও প্রিন্ট কপি সুরক্ষিতভাবে সংরক্ষণ করুন
• হোল্ডিং রেজিস্ট্রেশন: ldtax.gov.bd-এ নতুন খতিয়ান অনুযায়ী হোল্ডিং নিবন্ধন করে নিয়মিত খাজনা পরিশোধ শুরু করুন
• নির্মাণ পরিকল্পনা থাকলে: ভবিষ্যতে স্থাপনা নির্মাণ করতে চাইলে DNCC থেকে পৃথকভাবে অনুমোদন নিতে হবে
• একাধিক ওয়ারিশের ক্ষেত্রে: যৌথ খতিয়ান হলে ভবিষ্যতে নিজ নিজ অংশ পৃথক করতে বাটোয়ারা/পার্টিশন নামজারির প্রয়োজন হতে পারে

নামজারি-পরবর্তী সকল ধাপ সঠিকভাবে সম্পন্নে আমাদের প্যাকেজ সেবার জন্য যোগাযোগ করুন।